СТРАТЕГИЯ
ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА
ОБЩИНСКАТА СОБСТВЕНОСТ
НА
ОБЩИНА ВЕЛИНГРАД
ЗА
МАНДАТ 2015 г. – 2019 г.
- ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ
Ефективното управление на общинската недвижима собственост е важен инструмент за осъществяване на политиката на общината за устойчиво местно развитие, която включва мерки за изграждане на инфраструктурите, повишаване на инвестиционния интерес, благоустрояване на населените места, опазване на околната среда и историческото наследство и подобряване качеството на живот на хората.
Стратегията за управление на общинската собственост на община Велинград е изработена на основание разпоредбите на чл. 8, ал. 8 от Закона за общинската собственост и регламентира:
- Основни принципи, цели и приоритети за придобиване, управление и разпореждане с имотите общинска собственост;
- Основни характеристики на отделните видове имоти, които подлежат на запазване и реконструкция, отдаване под наем или са предмет на разпореждане;
- Нужди на общината от нови имоти и способите за тяхното придобиване.
Стратегията определя политиката за управление на общинската собственост за срока на мандата от 2015г. до 2019 г.и извежда като основни приоритети – прозрачност, отговорност, ефективност, диалог и контрол при управлението на общинската собственост, като стратегически ресурс на общината, средство и среда за превръщане на гр. Велинград в Европейска СПА столица с устойчиво развитие.
Водещата цел в Стратегията е ефективно и прозрачно управление, чрез което да се постигне:
- Подобряване качеството на жизнената среда чрез развитие и модернизация на инфраструктурата на града, постигане на европейски стандарти при благоустрояването на града, чиста, зелена и удобна градска среда – поддържани тротоари, вътрешно квартални улици и градини; подобряване на условията за възпитанието и образованието на децата – реновирани детски градини и добри и сигурни училища; подобряване на условията за спорт, здравословен и активен начин на живот;
- Увеличаване на приходите от управление в общинския бюджет;
- Оптимизиране на разходите при управление на общинската собственост.
Разработването на Стратегията е продиктувано не само от промените в нормативната уредба, отнасящи се до общинската собственост, но и от необходимостта за прецизиране дейността на общинския съвет и общинската администрация по управлението и разпореждането с имотите и вещите – общинска собственост.
Общинската собственост е източник на приходи за общинския бюджет и обезпечава финансирането на голямата част от общинските дейности.
ІІ. ОСНОВНИ ЦЕЛИ, ПРИНЦИПИ И ПРИОРИТЕТИ, КОИТО СЛЕДВА ОБЩИНА ВЕЛИНГРАД В ПРОЦЕСА НА УПРАВЛЕНИЕ, РАЗПОРЕЖДАНЕ И ПРИДОБИВАНЕ НА ИМОТИТЕ ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ
1.Основни цели на стратегията
1.1.Осигуряване на устойчиво развитие на общината.
1.2. Подобряване селищната среда, създаване на условия за бизнес, култура, спорт, отдих, туризъм и повишаване на сигурността.
1.3.Опазване и подобряване на зелените площи и околната среда.
1.4.Гарантиране на ефективно управление и повишаване приходите от стопанисването на общинската собственост.
1.5.Придобиване на имоти, попадащи в урегулиран поземлен имот с публично отреждане за озеленяване и паркове.
1.6.Установяване на имоти за общинска собственост.
2. Принципи при управление и разпореждане с общинската собственост:
- Законосъобразност
Общинският съвет, кметът на общината, кметовете на райони и кметства действат в рамките на правомощията си, установени от Закона и подзаконовите нормативни актове.
- Целесъобразност
При упражняване на правомощията си Общински съвет – Велинград и община Велинград вземат решения, насочени към повишаване на ефективността и ефикасността при придобиването, управлението и разпореждането с общинските имоти, при спазване на закона и установените в тази Стратегия цели, принципи и приоритети.
- Приоритетност на обществения интерес
При упражняване на правомощията си по придобиване, управление и разпореждане с общински имоти, Общински съвет – Велинград и община Велинград приоритетно следят за защита на обществения интерес. Имотите общинска собственост се управляват в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин, съобразно предназначението и нуждите, за които са предоставени.
- Състезателност
Управлението и разпореждането с общински имоти на община Велинград се извършва след провеждането на публичен търг или публично оповестен конкурс, като изключенията от това правило са указани със закон или определени в Наредба за реда за придобиване,разпореждане и управлениена общинското имущество на Община Велинград, приета от Общински съвет – Велинград.
- Откритост
При придобиване, управление и разпореждане с общински имоти, органите на община Велинград осигуряват публичност, достоверност и пълнота на информацията в рамките на закона. Съществува публичен достъп до информация за взетите решения, прилагането на определени политики и постигнатите резултати по начин, който дава възможност да се следи ефективно и да се допринася за работата на местните власти.
- Плановост
Управлението на общинските имоти в община Велинград се извършва въз основа на мандатна Стратегия за управление на общинската собственост и годишни Програми за управление и разпореждане с имотите общинска собственост, приемани от Общински съвет – Велинград, по предложение на кмета на общината.
- Вътрешен контрол
Системата за вътрешен контрол включва в себе си цялостната политика и процедури (за вътрешен контрол), възприети от ръководството на Общинска администрация за постигане на неговите цели, да гарантирадоколкото това е практически възможно, ред и ефективност при осъществяването на своята дейност, включително придържане към управленската политика, защита на активите на Общината, установяване и предотвратяване на измами и грешки.
- Устойчивост и дългосрочна ориентация
Нуждите на бъдещите поколения се вземат под внимание при прилагането на настоящите политики. Изключително важно е устойчивото развитие на общността.Решенията са насочени към покриване на разходите, като целта е да не се пренасят за бъдещите поколения напрежение и проблеми-екологични, структурни, финансови, икономически или социални.
- Равнопоставеност
Предоставяне и гарантиране на равни условия за икономическа дейност на физически и юридически лица, т.е. третиране по еднакъв начин на всички видове собственост.
Изключение от принципа на равнопоставеност е правната възможност за принудително отчуждаване на недвижими имоти, собственост на физически и юридически лица, за нужди на териториалната общност, които не могат да бъдат задоволени по друг начин. В тези случаи обаче действа принципът за равностойност на обезщетяването. Принудата е сведена до минимум, като е дадена широка възможност за водене на преговори и постигане на съгласие.
3.Приоритети
Основните приоритети в работата на общинска администрация по придобиване, управление и разпореждане с общинското имущество са:
1.Обезпечаване на необходимите териториално-устройственипредпоставки за ефективно управление и разпореждане с общинскатасобственост, включващо цялостно изясняване на потребностите от подробниустройствени планове за града и съставните селища.
2. Ефективно управление и разпореждане с общинската собственост.
2.1. Разработване и приемане от Общинския съвет на годишна Програма заразпореждане с общинска собственост- продажби, замени, делби и вещни права.
2.2. Разработване на жилищна програма на Общината на базата на анализ ипаспортизация на наличния общински жилищен фонд- местонахождение, вид, конструкция,година на построяване, структура на картотекираните катонуждаещи се от жилища граждани.
2.3.Утвърждаване на публичен търг или конкурс с конкретно поетиинвестиционни ангажименти, като основна форма при разпореждането собщинска собственост
2.4.Управление на общинските имоти, чрез предоставянето им на концесия идруги форми на публично частно партньорство.
2.5.Извършване на разпоредителни сделки с неефективната и ненужнаобщинска собственост, към която няма проявен интерес при отдаване под наем.
2.6.Осъществяване на текущ контрол по изпълнение на задълженията поконцесионни договори, договори за продажба със задължения от проведениконкурси и договори за наем.
3.Усъвършенстване на ползваната информационна система порегистрирането и управлението наобщинската собственост
4.Стимулиране на инвестиционната активност и осигуряване на прозрачностпри управление на общинската собственост
4.1.Обявяване в официалния сайт на Община Велинград на свободните обекти, сгради и терени, процедури по публични търгове и публично оповестениконкурси.
4.2.Удовлетворяване исканията на граждани и фирми, свързани спридобиване на общинска собственост за привеждане на обекти за производство, търговия и услуги в съответствие с изискванията на ЕС
5.Устойчиво управление на земеделските земи и горите от общинския иостатъчния поземлен и горски фонд и стимулиране на инвестиционнатаактивност
5.1.Контрол по изпълнението на задълженията по сключени договори за наемза земеделска земя – общинска собственост.
5.2.Предоставяне под наем на обработваеми земеделските земи, мери ипасища в съответствие с условията за поддържане на земята в добро екологично иземеделско състояние.
6. Привличане максимални средства от държавата и европейските фондове зареконструкция имодернизация на общинската собственост в сферата наинфраструктура,образование,здравеопазване,социални дейности и др.
6.1. Обществено обсъждане на предложенията за кандидатстване с проекти пооперативните програми за привличане на средства от европейските фондове.
- СЪЩНОСТ НА УПРАВЛЕНИЕТО, ПРИДОБИВАНЕТО И РАЗПОРЕЖДАНЕТО НА ИМОТИ ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ
1.Управление на общинската собственост
Управление на общинската собственост включва в себе си използване, поддържане, ремонт, опазване на общинската собственост и разпореждане с нея.
- Използване на общинската недвижима собственост:
- пряко от администрацията;
- чрез специализирани звена на бюджетна издръжка;
- чрез общински предприятия;
- чрез отдаване под наем;
- чрез предоставяне за ползване.
- Поддръжка и ремонт:
- от общината;
- чрез специализирани звена на бюджетна издръжка;
- чрез общински предприятия;
- от наемателите;
- от ползвателите;
- чрез възлагане на поръчки на търговски дружества;
- Опазване (охрана) на общинската собственост:
- чрез контролни административни органи;
- чрез специализирани звена за охрана;
- чрез възлагане за търговски дружества;
- чрез формиране на пряката демокрация- остра необходимост от широко популяризиране сред населението и информиране за правата на гражданите в областта на местното самоуправление.
- Разпореждане с общинска собственост:
- чрез всички видове сделки.
2.Етапи на управлението на общинската собственост като процес
- Политиката за развитие на териториалната общност
- политиката се основава и върху приетия общ градоустройствен план за съответната община;
- изпълнението на тази политика се осъществява чрез изготвяне и приемане от общинския съвет на система от постоянни правила и норми, чрез разпределяне на компетенциите за вземане на конкретни управленски решения.
- Избор на оптимални управленски решения
- те са в съответствие и в изпълнение на приетата политика и условията за развитие през съответния период. Това е същинската управленска дейност.
- Организация и изпълнение на решенията. Осъществява се чрез:
- решения на общинския съвет по конкретни случаи;
- актове на кмета;
- действия на администрацията.
Под „управление на общинската собственост” се разбира процес, включващ систематични и координирани дейности и практики, чрез които община Велинград оперира със собствеността си, управлява разумно рисковете, разходите и приходите от собствеността. Процесът включва придобиване, използване, поддържане, опазване и разпореждане със собствеността и е насочен към постигане на целите, които Общински съвет – Велинград и общинската администрация са си поставили в стратегическите документи на управлението.
Отдаване под наем на имоти-общинска собственост
На основане чл. 14 от ЗОС за отдаване под наем на терени и обекти публична общинска собственост към 31.01.2016г. в Община Велинград има сключени 81 броя договори. Броят на договорите за отдадените под наем обекти е 36, а на терените са 45. Приходите за предходната 2015 година са 252 000 лева. Договорите на длъжниците са прекратени и са образувани съдебни дела за събиране на неизплатените суми.
Политиката на Община Велинград е насочена къмувеличаване броя на сключените договори, чрез засилване контрола на ползваните имоти-общинска собственост, предприемане на процедури по сключване на срочни договори, след решение на ОбС Велинград.
Управление и ползване на находищата за минерална вода
Основен приоритет на Община Велинград е правилното и ефективно стопанисване на менералните води.В общината са налични четири находища за минерална вода – „Велинград-Чепино“, „Велинград-Лъджене“, „Велинград-Каменица“ и „Драгиново“. И четирите находища са публична държавна собственост. На Община Велинград са предоставени за ползване и управление, безвъзмездно за двадесет и пет години, находищата „Велинград-Каменица“ и „Драгиново“. Останалите две се управляват от Басейнова дирекция „Източнобеломорски район“гр. Пловдив.
По находища водоизточниците са, както следва:
- „Велинград-Чепино“- 2 броя КЕИ (каптиран естествен извор) и 5 броя сондажи;
- „Велинград-Лъджене“- 13 броя КЕИ (каптиран естествен извор) и 7 броя сондажи;
- „Велинград-Каменица“ – 2 броя КЕИ (каптиран естествен извор) и 3 броя сондажи;
- „Драгиново“- 4 броя сондажи;
В стратегическия период Община Велинград залага на ефективното и комплексно използване на минералните води. В момента в Община Велинград се отопляват геотермално следните обекти: ЦДГ „Фантазия”, ОДК- Велинград, ОУ „Христо Ботев”- Каменица.
Политиката на Общината е разширяване обхвата на обекти с геотермално отопление, като се търсят възможности за изработване на проекти, свързани с отнемане на част от топлината за хидротермална енергия за отопление, без промяна на химичния състав на водата и последващо използване на минерална вода с понижена температура за СПА процедури, басейни и балнеология.
С цел намаляване загубите от течове на минерална вода по топлопроводи и премахване на нерегламентирани водовземания, се предвижда изграждане на нов топлопровод от сондаж №4 „Власа“ до оранжерия „Булгарцвет“ ООД.
3.Способи за придобиване на общинска собственост
- Възмездно – принципът е въз основа на решение на общинския съвет:
- чрез покупка;
- чрез замяна
- чрез изграждане (ново строителство, пристрояване, надстрояване);
- чрез делба;
- прекратяване на съсобственост, чрез изкупуване или замяна;
- чрез принудително отчуждаване на имоти, частна собственост, за общински нужди.
- Безвъзмездно – принципът е по решение на общинския съвет:
- чрез дарение, придобивна давност, чрез акт на компетентен държавен орган;
- по силата на закон.
4.Разпореждане с общинска недвижима собственост
Разпореждането с общинска собственост в Община Велинград се извършва,съгласно нормите на Закона за общинската собственост и Наредбата по чл.8,ал.2 от ЗОбС,с която се указва реда за придобиване,управление и разпореждане с общинска собственост.
С разпоредителните сделки Общината трайно се освобождава от ненужните й и неизгодни за поддържане имоти, които не могат да се използват и не са привлекателни за отдаване под наем или ползване. Избора на начина на разпореждане се съобразява с местоположение и състояние на имотите и възможност за бъдещи инвестиции.
Начините на разпореждане са:
- продажба;
- замяна;
- дарение
- прекратяване на съсобственост;
- учредяване на ограничени вещни права.
Имотите и вещите – частна общинска собственост, могат да бъдат обект на разпореждане. За тях се прилагат общите разпоредби за собствеността, освен ако в закон е предвидено друго.Възможна е промяна на правния режим на общинската собственост чрез преобразуването й от обект – публична общинска собственост в обект – частна общинска собственост и обратно.Имотите и вещите – публична общинска собственост, които са престанали да задоволяват обществени потребности, след решение на Общинския съвет се обявяват за частна общинска собственост.
Придобиването, управлението и разпореждането с имоти и вещи – общинска собственост, се извършват под общото ръководство и контрол на общинския съвет, който от своя страна приема настоящата стратегия за управлението на общинската собственост.Правото на собственост на общината кореспондира пряко със задължението на нейните органи да управляват,придобиват и се разпореждат с нея законосъобразно, целесъобразно и в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин.
5.Способи за разпореждане с имоти-частна общинска собственост.
След провеждането на публичен търг или публично оповестен конкурс се извършва:
- продажбата на урегулирани поземлени имоти, отредени за нежилищно строителство;
- продажбата на урегулирани поземлени имоти, отредени за жилищно строителство;
- учредяване право на строеж върху незастроени урегулирани поземлени имоти за нежилищно строителство, срещу цена или обезщетение с готови обекти в бъдещите сгради;
- учредяване право на ползване върху незастроени урегулирани поземлени имоти за нежилищно строителство.
Без търг или конкурс се продават:
- земя – частна общинска собственост на собственика на законно построена върху нея сграда;
- земя – частна общинска собственост на лица, които са определени в закон;
- общински части от съсобствени обекти и имоти на съсобствениците.
Учредява се право на строеж:
- на юридически лица на бюджетна издръжка;
- на религиозни институции, регистрирани по съответния ред;
- на инвеститори по реда и условията на Закона за насърчаване на инвестициите;
- в съсобствени имоти в случаите предвидени от Закона за устройство на територията;
- на енергийни предприятия, в случаите предвидени от Закона за енергетиката;
- на други лица, когато това е предвидено в закон.
Основен въпрос, който стои пред управлението на общинската собственост е да се направи анализ на алтернативата – продажба, замяна или отдаване под наем на общинска собственост.
Необходимо е да се установят потребностите от имуществената база, която да осигури нормалното функциониране на общината с оглед изпълнение на заложените стратегически цели.
След определяне на тази имуществена база, по отношение на останалото имущество, общината изгражда политиката си по управление и разпореждане с имоти и вещи-частна общинска собственост.
Извършването на разпоредителни сделки с имоти – частна общинска собственост следва да е премерено, като се търси баланс между частния и публичния интерес и приоритетно се отчитат интересите на общината.
6.Продажба на имоти-частна общинска собственост
За периода 01.01.2011 г. до 31.08.2015г. община Велинград е извършила 202 броя разпоредителни сделки на територията на гр.Велинград и населените места на Общината, като приходите са в размер на 1 584 737 лв. Извършените разпоредителни сделки са от продажба чрез търг на незастроени урегулирани поземлени имоти,на УПИ с учредено и реализирано право на строеж, на идеални части с цел прекратяване на съсобственост и от продажба на урегулирани поземлени имоти, представляващи прилежащи терени на сгради,учредяване на възмездно право на пристрояване и надстрояване към съществуващи сгради.
Извършен е следния анализ на приходите от разпореждане с имоти-частна общинска собственост на територията на Община Велинград за последните четири и половина години.
| Години | Брой извършени разпоредителни сделки | Приходи от продажбите |
| 2011год. | 36 броя | 161 697,02 лв. |
| 2012 год. | 44 броя | 286 043,13 лв. |
| 2013 год. | 51 броя | 508 681,22 лв. |
| 2014 год. | 48 броя | 377 402,18 лв. |
| 2015 год./към м.август/ | 23 броя | 250 913,89 лв. |
| ВСИЧКО: | 202 броя | 1 584 737,44 лв. |
На територията на гр.Велинград и кметствата в Общината има много застроени терени върху които има учредено и реализирано право на строеж – 827 броя във Велинград и в кметствата както следва: с.Абланица -27 броя,Магерово-2 броя; с.Алендарова-9броя; с.Биркова-10броя; с.Горно Дъбева -12броя; с.Грашево -71броя; мах.Далова-6Пброя; с.Долна Дъбева -19броя; с.Драгиново – 427 броя; с.Пашови – 55 броя; с.Света Петка – 53 броя; с.Чолакова-2 броя; с.Юндола – 49 броя. От тези имоти много е малък процента на закупените от собствениците на построените къщи върху тях. Тази собственост не носи преки приходи в общинския бюджет,но няма проявен сериозен интерес през предишния период.
В предстоящия стратегически период е необходимо да се набележат мерки и търсят начини за насърчаване и стимулиране на собствениците на законно построени къщи върху общински имоти да ги закупят.
Предложенията за продажби се изготвят на база предварително заявени инвестиционни намерения или по инициатива на кмета на Общината и кметовете на населени места. По този начин се удовлетворяват искания на потенциални инвеститори и се избягва правенето на ненужни разходи по подготовка на преписки за продажба на общинска собственост, приходи от които няма да бъдат реализирани, поради евентуална липса на купувачи.
В предстоящия период ще бъдат предложени за продажба чрез търг урегулирани поземлени имоти по плана на с.Юндола-5 броя с предназначение за индивидуално вилно строителство в кв. 7 и 7А и 2 бр. с предназначение за индивидуално жилищно строителство в кв. 2 по плана на с.Юндола,общ.Велинград;урегулиран поземлен имот в кв.8 по плана на с.Пашови;урегулиран поземлен имот в кв.439 по плана на гр.Велинград.Необходимо е с помощта на кметовете на населени места да се ускори процеса на идентификация на общинските имоти с цел оптимизиране на управлението им.
Прекратяването на съсобствеността на Общината е разпореждане, което се налага за освобождаване на имотите на Общината от частните лица или обратно, за да може всеки самостоятелно по своя воля и решение да се разпорежда с имота си, като голям брой разпореждания са в тази насока, тъй като съсобствени имоти и придаваеми места по регулация има във всички населени места на територията на Общината.
За продажба ще бъдат предлагани свободни сгради,поради липса на алтернативни методи за ползването и управлението им.Свободните сгради,които не се експлоатират в момента са в недобро състояние.Поддръжката,ремонта,охраната на неизползваемите сгради-общинска собственост е сериозен проблем за Общината,поради липса на средства и неоправданото им влагане в тези дейности.Тези сгради се рушат и пазарната им цена намалява.В предстоящия стратегически период са заложени за продажба двуетажна сграда в кв. 36 по плана на гр.Велинград/поща в кв.Чепино/,обособени обекти в ж.к.”Орфей”в гр.Велинград,сграда-общежитие в кв.6 по плана на с.Абланица,общ.Велинград,сграда/бивш цех за килими/в кв.25 по плана на с.Света Петка,общ.Велинград.
Относно разпоредителни сделки,свързани със замяна на имоти,политиката на Общината е в посока те да се извършват само по необходимост, при липса на друго решение на проблемите и то в полза на Общината.
Предмет на разпоредителните сделки следва да са имоти ,стопанисването на които е в тежест на Общината,а получените средства да се инвестират с цел извличане на дългосрочни печалби.
- ОБХВАТ И СТРУКТУРА НА СТРАТЕГИЯТА
- Предмет и обхват на стратегията
Предмет на стратегията са застроените и незастроени имоти – публична и частна общинскасобственост в това число и жилищните имот, както и собствеността, включена като апортни вноски в капитала на търговски дружества. Характерът и спецификата от отделните видове собственост предполагат конкретните политики, цели и задачи за всеки от тях да бъдат изведени самостоятелно.
Обхват на настоящата Стратегия за управление и разпореждане с общинска собственост е периода от 2015г. до 2019 година. Предмет на стратегията са целите, принципите и приоритетите на придобиване на общинска собственост, както и управлението и разпореждането с всички имоти и вещи общинска собственост.
Стратегията не разглежда:
- сградите – публична общинска собственост, представляващи здравни заведения, детски заведения, училища, читалища, музеи и културни институти, които са предоставени на организации и юридически лица по силата на специални закони.
- имотите и вещите – публична общинска собственост, предназначени да обслужват функционирането на органите на местното самоуправление и местната администрация;
- имотите, предназначени за трайно задоволяване на обществените потребности от общинско значение (улици, площади, спортни обекти и други обществени територии).
С имотите и вещите – публична общинска собственост, които са извън обхвата на стратегията не могат да се извършват разпоредителни действия.
2.Структура на стратегията
Характерът и спецификата от отделните видове собственост предполагат конкретните политики, цели и задачи за всеки от тях да бъдат изведени самостоятелно.
Формулирането на стратегията при управлението на всеки вид собственост трябва да се основава на:
- Идентифициране на обема собственост;
- Състоянието към момента, включително:
- рискове и слаби страни при управлението;
- плюсове и възможности за развитие на потенциала. 3. Политики и конкретни задачи
- внимателно да се прилага практиката чрез публично-частно партньорство, да се реализират крупни проекти върху общински терени;
- да се продължи практиката за контрол чрез двоен подпис – преди вносител на проекти за решения в ОбС, свързани с управление, разпореждане и стопанисване на общинска собственост;
- да се увеличи кадровия и административен потенциал, включително чрез привличане на консултанти и фирм;.
– да се въведат вътрешни правила за упражняване на оперативна самостоятелност при вземане на решения за управление, разпореждане и стопанисване на общинска собственост.
- ИДЕНТИФИЦИРАНЕ, АНАЛИЗ И СЪСТОЯНИЕ НА ОБЩИНСКАТА СОБСТВЕНОСТ. РИСКОВЕ И СЛАБИ СТРАНИ. ПОЛИТИКИ И ЗАДАЧИ.
Процесът за идентификация на общинската собственост започва през 1996 год. Работата по окончателното разделяне на „обществената собственост” между Държавата и Общините ще продължи и през следващите години. За разработването на стратегията се анализира структурата на имотите, за които има съставени актове за общинска собственост, разпределени по следните критерии:
- видове имоти – застроени и незастроени поземлени имоти, сгради, земеделски земи;
- съсобствени имоти и такива, обременени с комуникации;
- статут на имотите – разделение на публична и частна собственост;
- основни технически характеристики на имотите;
- предвиждания на застроителния план.
Съгласно Регистрите за общинската собственост към 31.01.2016г. в Община Велинград са съставени общо 1098 акта за общинска собственост,от които 952 акта за частна общинска собственост и 146 акта за публична общинска собственост.
През изминалите години от влизането в сила на Закона за общинската собственост работата по пълното идентифициране на общинската собственост е извършвана с възможностите на отдел “Общинска собственост”, впоследствие дирекция „Управление на общинската собственост”. Проучване и актуване на имоти се е извършвало предимно при наличие на инициатива за разпореждане с конкретен терен или сграда и напоследък във връзка с участие в проекти за финансиране от европейските фондове .
Предмет на настоящия анализ и очертаване на стратегическите цели за развитие са недвижимите незастроени и застроени жилищни и нежилищни имоти, общинска собственост, които са на пряко управление и разпореждане на общинския съвет и кмета на общината и са предназначени за отдаване под наем и продажба, както и имотите, които Общината е апортирала като участие в търговски дружества.
При анализът на състоянието на общинската собственост са констатирани обстоятелства, които не коренспондират с общата визия на Община Велинград, като туристически център предполагащ наличие и предприети мерки по отношение на системата от паркове, озеленени площи и прилагане на улично-регулационните планове. Този анализ изисква полагане на сериозни усилия за осигуряване на средства и имоти, чрез които да се приложат политиките по отношение на зелената система.
1. Нежилищни имоти
В голямата си част тази група имоти са публична общинска собственост. Но в много от тях има обособени части, които се отдават под наем. Необходимо е да се преразгледат публичните нужди и за които части те са отпаднали, да се обявят за частна общинска собственост с оглед по-дългосрочното им отдаване под наем, което ще доведе до по-големи по размер и по-постоянни приходи в бюджета на общината. В нежилищни имоти, частна общинска собственост, са настанени всички териториални органи на централната администрация и някои от органите на съдебната власт, за които не заплащат наеми във връзка с прилагането на Закона за държавния бюджет.
Изводи:
- Наличните нежилищни имоти, които могат да се отдават под наем и същевременно да носят трайни системни приходи в общинският бюджет са ограничени. Търсене на обекти за отдаване под наем има в гр. Велинград и то основно в централната част, в която общината вече почти не притежава недвижима собственост, която да бъде предназначена за отдаване под наем.
- Общината разполага със свободни обекти или части от такива, които биха могли да бъдат отдавани под наем, но това са основно обособени части от сгради – публична общинска собственост на територията на кметствата. Трайна е тенденцията за липса на интерес към този вид обекти. Като основна причина може да се посочи недобротосъстояние на сградния фонд. Обектите, особено на териториите на кметствата, се нуждаят от основен ремонт; нямат строителна документация; сградите са строени преди десетилетия и не отговарят на изискванията на строителен контрол и на съвременните санитарно-хигиенни изисквания;
- В разчета за капиталовите разходи не се планира изграждането на нови обекти за отдаване под наем.
Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:
- Рискове и слаби страни
- лошо състояние на голяма част от сградите, недостиг на средства за поддръжка и опазване на собствеността;
- риск от грешни решения за разпореждане;
- незаплащане на наеми от държавни структури;
- недостатъчен контрол при ползването на общинската собственост.
- Плюсове и възможности
- възможност за увеличаване на сградния фонд чрез публично-частно партньорство при застрояването;
- оптимизиране процеса на управление;
- осигуряване на средства от еврофондовете и други финансови инструменти за подобряване състоянието на имотите.
Направеният анализ предполага реализирането на следните:
- Политики и задачи
- да се подготвят проекти за кандидатстване по оперативните програми за осигуряване на средства от еврофондовете за подобряване състоянието сградите и съответната техническа инфраструктура;
- да се обследват сградите и се съставят технически паспорти, съгласно изискванията на Наредба № 5/2006г. на МРРБ(Министертство на регионалното развитие и благоустройството) за техническите паспорти на строежите;
- да се изготви финансово – икономически анализ за разходите по поддръжка на сградите и очакваните приходи;
- да се идентифицират имотите попадащи в урегулирани поземлени имоти за озеленяване/паркове и озеленени площи/, по отношение на които да се приемат посочените в Закона за общинската собственост действия.
2. Жилищни имоти
Жилищния фонд на Община Велинград се състои от 2 апартамента (старо и ново строителство), от които един е обявен за резервно жилище.
Всички общински жилища са разположени в сгради със смесена собственост -частна и общинска, с преобладаващ съществен дял на частната собственост. Физическото състояние на апартамента в панелен блок е недобро.
На територията на другите кметства Общината не е строила и не притежава общински жилища .
Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:
- Рискове и слаби страни
-Общинските жилища са недостатъчни за да осигурят поне частично задоволяване на потребностите на крайно нуждаещите се, което налага ускорено придобиване от общината, чрез различни практики (ново строителство, замяна на общински имоти, отстъпване право на строеж срещу определен брой жилища, право на строеж върху общински имоти за построяване жилища със социално предназначение ) .
-Наличните общински жилища, намиращи се в старите панелни кооперации са физически и морално износени. Нуждаят се от основен ремонт.
– Нарастване на необходимите средства за основен ремонт и опазване насобствеността.
– Голяма е разликата между наемните цени на свободния пазар и тези на общинските жилища.
- Риск от грешни решения за разпореждане.
-Вземане на решения, с които се разрешава право на пристрояване, вместосъщото да се отказва, с цел изкупуване на собствеността върху земята, поради факта, чес даденото вече ОПС жилищните потребности на молителя в основни линии са решени.
- Плюсове и възможности
- Възможност за увеличаване на сградния фонд чрез публично-частно партньрствопри застрояването;
- Да се учредява право на строеж върху общински имоти срещу жилища като обезщетение.
Направеният анализ предполага реализирането на следните:
- Политики и задачи
- Да се учредява право на строеж върху общински имоти срещу жилища като обезщетение.
- Да се определят терени със социално предназначение за учредяване право на строеж на крайно нуждаещи се от жилище граждани и техните семейства .
- Да се предвиждат средства по бюджета за придобиване на жилища от Общината по реда на Закона за собствеността (при прекратяване на съсобственост).
- Изготвяне на общинска програма за подобряване на жилищните условия на ромската общност въз основа на приоритетите и предвижданията на Националната програма за подобряване жилищните условия на ромите в Република България и в контекста на общинската жилищна стратегия. Изграждане на общински социални комплекси с жилища за настаняване под наем със статут «Непродаваеми» за домакинствата с доказани жилищни нужди и ниски доходи.
- Ремонт и разширяване на социални домове.
З. Незастроени терени и вещни права
Основно този вид имоти са в кметствата и са с жилищно предназначение. Голяма част от тях са с неприложена регулация. С цел ефективното им управление или разпореждане с тях е необходимо да се предвиждат средства по бюджета за прилагане на регулацията. Трудности в управлението на незастроените имоти създава не-приключилият процес по идентификация на собствеността. Имотите, които са в територията на града са малки, разпокъсани, често обременени със съсобственост и с комуникации. От гледна точка на възможностите за застрояване инвестиционният потенциал е малък.
Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:
- Рискове и слаби страни
- не приключил и бавен процес на идентификация и актуване на общински имоти;
- риск от изменение на планове – регулационен, без да се спазват процедурите по чл.чл.15,16 от ЗУТ
- риск от издаване на разрешения за строеж на обекти на техническата инфраструктура без да са налице съответните актове, уреждащи вещните права
- риск от грешни в стратегически план решения за разпореждане;
- риск от прекомерно намаляване на общинската собственост и недостиг на терени за осъществяване функциите на общината.
- риск от придобиване по давност на частна общинска собственост
- Плюсове и възможности
- оптимизиране процеса на управление;
-увеличаване на общинската собственост, чрез проучване и актуване на нови имоти;
- максимално развитие потенциала на всеки имот;
- повишен инвестиционен интерес към терени в общината, възможност за реализиране на високи приходи от продажби и за осигуряване на нови инвестиции;
- липса на законово разписани правила и процедури за публично-частно партньорство, а само частичнирешения, включително и липса на легална дефиниция на понятието, което води дорисково прилагане.
Направеният анализ предполага реализирането на следните:
Политики и задачи свързани с постигането на горепосочените цели:
- да се ускори процесът на идентификация на общинските терени;
- да се разработи и прилага методика за изследване потенциала на всеки терен, съобразно предвижданията на Общия Градоустройствен План (ОГП);
- да се установи практиката чрез публично-частно партньорство (ПЧП) да се реализират крупни проекти върху общински терени;
- инвентаризация по отношение на изградените обекти чрез суперфиция с оглед установяване на реално извършено застрояване и допустимо по план
-прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината, изкупуване частта на съсобствениците или замяна;
4. Земеделска земя
Към момента на възстановяване на земеделските земи на Община Велинград не е правен оглед на имотите и не са съставяни протоколи за въвод. Не винаги начинът на трайно ползване на имотите, отразен в регистрите на Общинската служба по земеделие и гори, съответства на действителното им фактическо състояние.
Съставянето на актове за общинска собственост е предшествано от действия по: оглед, установяване на действителния начин на трайно ползване, изготвяне на скица, данъчна оценка.
Тези дейности изискват ангажиране на институции, извън структурата на общинската администрация, значителен времеви и организационно – технически ресурс.
Общината е собственик и на голям брой маломерни имоти, разпокъсани и в различни землища, които не представляват интерес за наемане или аренда.
Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (включително и предстоящите му промени), дава възможност за доброволно уедряване (комасация) на земеделските имоти. Комасацията се извършва по изрично съгласие на собствениците на земеделските имоти в дадено землище или в част от него. Предвидена е възможност за изработване на планове за уедряване, които ще променят границите на земеделските имоти. Освен това те ще включват и други мерки за устройство на територията, свързани с напояване, инфраструктура и екология.
От стартирането на поземлената реформа през 1992 г. административният потенциал на общинската администрация не съответства на новите ангажименти като собственик. Оптимизирането на процеса на управление на земеделските земи налага привличането на външни експерти и сключването на договори със специализирани фирми, които да подпомагат действията на общинската администрация.
Необходимо е да се определят земеделски имоти, които са с начин на трайно ползване – пасище, мера и са в близост до населените места за:
- изграждане на животновъдни ферми по европейски стандарт,
- промяна на предназначението им, с оглед реализация на важни обществени мероприятия (при доказана невъзможност за изпълнението им по друг начин).
Съгласно чл. 19 от ЗСПЗЗ общината стопанисваше и управляваше земеделската земя, останала след възстановяването на правата на собствениците. След изтичане на законоустановените срокове тази земя е вече общинска собственост. Все още, обачене е решен въпроса с предоставяне на заявената за предоставяне земя на бивши собственици.
След началото на процеса по възстановяване на земеделските земи до настоящия момент, Община Велинград не е предприемала действия за цялостно трасиране на земеделските имоти. Трасирането на един имот представлява поставяне на трайни знаци.
Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:
- Рискове и слаби страни
- Не приключил процес на идентификация и актуване на общинските имоти;
- Недостатъчен потенциал за управление и контрол.
- Малки приходи от наеми;
- Голям брой маломерни имоти, разпокъсана собственост.
- Законови и други ограничения при разпореждане с част от земеделските земи (пасища, мери, земи по чл.19 от ЗСПЗЗ).
- Необходимост от рекултивация според начина на трайно ползване.
- Задължението по ЗДТ общините да заплащат такси за извършване на административни услуги (скици от ОСЗ, трасиране на имотите и др.), при наличието на текст в ЗМДТ, че държавата е освободена от заплащане на такси за услуги от общините.
- Плюсове и възможности
- С влизането ни в Европейския съюз и стартиране на процеса на субсидиране на селскостопанското производство се увеличава възможността за реализиране на приходи.
- Актуване на нови имоти.
- Стартиране процеса на комасация на земеделските земи.
- Оптимизиране процеса на управление, чрез привличане на външни експерти и фирми;
- Възможност за промяна на предназначението на земеделски земи, разположени в близост до населените места и индустриалните зони.
- Този сериозен ресурс може и следва в много по-голяма степен да бъде ефективно използван, в интерес на общината. Чрез умело съчетаване на различните способи на стопанисване, управление и разпореждане (отдаване под наем, аренда ,отдаване на концесия, продажба, директно стопанисване от общината чрез общински предприятия, залог срещу заем) общинските земеделски земи могат съществено да допринесат за значително увеличаване на собствените приходи на общината.
Направеният анализ предполага реализирането на следните:
- Политики и задачи
- да се подготви, обезпечи и реализира програма за пълна идентификация на собствеността, за комасация и рекултивация на земите;
- да се извърши преглед на поземлените имоти и промяна на предназначението на тези от тях, които имат инвестиционен потенциал;
- да се привлекат външни експерти и фирми за оптимизиране на управлението на поземления фонд;
- да се повиши административния капацитет на Община Велинград за управление на земеделските земи;
- предвиждане на средства по бюджета за трасиране на имотите.
5. Гори и земи в горски фонд
Ползването на тази група имоти зависи и от разпоредбите на Закона за горите и подзаконовите нормативни актове в тази област.
6. Недвижими имоти, апортирани в капитала на търговски дружества
Според действащото законодателство тези имоти вече не са общинска собственост, а собственост на учредените търговски дружества.
В някои дружества Община Велинград се явява едноличен собственик на капитала. Особено внимание заслужават дружествата, в които Общината е апортирала свои недвижими имоти като съучастия. Досегашната практика показва, че ефективността от тях по отношение на поставените цели е нулева, а при увеличаване на капитала, общинският дял се намалява или изчезва. Това налага обстойно преразглеждане на съучастията на Общината и внимателен подход при разглеждане на нови предложения за образуване на смесени търговски дружества, както и при предложения за публично-частно партньорство, за което законовата рамка е изключително семпла- липсват правила и процедури и гаранции за защита на общината.
VI. СРАТЕГИЧЕСКА ЦЕЛ, ПРИОРИТЕТИ И МЕРКИ ЗА УПРАВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ НА ОБЩИНСКАТА СОБСТВЕНОСТ НА ОБЩИНАВЕЛИНГРАД
Стратегическа цел: Създаване на условия за ефективно управление и разпореждане с общинската собственост и оптимално използване на наличните ресурси – недвижими имоти в строителните граници на населените места, общински поземлен фонд за получаване на максимални собствени приходи в общинския бюджет, на която основа да се подобри социалната, техническата и екологична структура на общината за постигане устойчив социално – икономически растеж
Приоритет 1. Пълно обезпечаване на необходимите териториалноустройствени предпоставки за ефективно управление и разпореждане с общинската собственост.
- Цялостно изясняване на потребностите от подробни устройствени планове и разработване на програма за тяхното изработване.
- Въвеждане на ред в строителството, опазване на зелените площи, изчистване на парковите територии от нехарактерни обекти и несвойствени дейности.
- Осигуряване на необходимия финансов ресурс и окончателно приключване с процедурата по възлагане, изработване и приемане на ПУП за територии на общината, в които са разположени общински имоти и такива, свързани с проекти по европейските програми.
Приоритет 2. Ефективно управление и разпореждане с общинската собственост.
- Разработване и приемане от общинския съвет на годишна програма заразпореждане с общинска собственост – продажба, замени, учредяване на право настроеж.
- Разработване на жилищна програма на общината на базата на картотекираните катокрайно нуждаещи се от жилища граждани.
- Паспортизация на наличния общински сграден фонд – местонахождение, вид, конструкция, година на построяване.
- Ефективно използване похватите на Публично-частното партньорство с цел задоволяване обществения интерес чрез възможности за изграждане на нови обекти, подобряване качеството на предлаганите услуги и откриване на нови такива, ако бъдат създадени правила и процедури, охраняващи и гарантиращи обществения интерес.
Приоритет 3. Разработване на годишна програма за имотите, които общината има намерение да придобие.
Приоритет 4. Усъвършенстване на ползваната информационна система по регистрирането и управлението на общинската собственост.
Приоритет 5. Последователно и неотложно прилагане в практиката по управление и разпореждане с общинската собственост на пълна прозрачност по обявяване и провеждане на процедурите при отдаване под наем, продажба или замяна на общинска собственост.
VII. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Пълното идентифициране на обема общинска собственост е основна предпоставка за взимане на управленски решения по управление и разпореждане. Анализът на състоянието й енеобходиматапредпоставка за предприемане на конкретни действия, свързани с придобиване, управление и разпореждане с общинското имущество, включително саниране на сграден фонд, ликвидиране или разпореждане снеподлежащ на саниране сграден фонд, правна интервенция за установяване правото насобственост на общината при материален спор, предприемане на действия по оптимизация при управлението, охраната на имотите и др.
Оптимизацията на действията по управление на общинската собственост гарантират устойчивост на развитието на общината. Имотите и вещите общинска собственост се управляват в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин, съобразно предназначението и нуждите, за които са предоставени.
Анализътна необходимостта от разпореждане с общинско имущество, следва да представи баланса между нуждите от приходи на общината в краткосрочен и дългосрочен план и от разходите по поддръжка, охрана, управление на ненужните в момента на общината имоти от една страна, като се държи сметка и за тенденциите в развитието на пазара на недвижими имоти и движими вещи. Разпореждането с общинско имущество като краен резултат трябва да е съобразено с постигането на основните цели за развитие на общината като цяло -подобряване на настоящата и изграждане на новаинфраструктура във всички населени места в общината; осигуряване на устойчиво развитие, подобряване селищната среда, създаване на условия за бизнес, култура, спорт, отдих, туризъм и повишаване на сигурността.
Реализирането и изпълнението на посочените по-горе политики и задачи, осигуряващи постигането на основните цели, гарантират осигуряване на устойчиво развитие на общината като цяло.
По своята същност Стратегията е отворен документ и може да търпи изменения в целите и приоритетите си за периода на действието си в зависимост от състоянието и възможностите на общината. Стратегията е основа за приемане на годишна програма за управление и разпореждане с общинска собственост за съответната финансова година.
Коментарите са изключени!